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Second-Home Tax Precedents / セカンドハウス課税の先例

What this page is. A research note, prompted by NOT A HOTEL SETOUCHI on Sagishima, on whether Japan has anything like a "pied-a-terre tax": a recurring levy on residential property that is not the owner's primary home. The short answer is yes, in several forms, one of them fifty years old. This is context for the Foundation's funding thinking, not a proposal or legal advice. Provenance is flagged throughout: figures from a city or prefecture's own site are marked confirmed; rates and dates carried from press reporting are marked reported, pending primary confirmation.

このページについて。 佐木島のノットアホテル瀬戸内をきっかけに、日本に「ピエ・ア・テール税」に相当するもの、すなわち所有者の本宅ではない住宅に毎年課される税があるかを調べた研究ノートである。短い答えは「ある」で、しかも複数の形で、うち一つは五十年の歴史をもつ。これは財団の資金調達を考えるための背景であり、提案でも法的助言でもない。出典は随所に明示する。自治体・県の公式サイトによる数値は確認済み、報道に依拠する税率や日付は報道ベース・一次資料での確認待ちと記す。

What a "pied-a-terre tax" is / 「ピエ・ア・テール税」とは

The reference point is New York. "Pied-a-terre" is French for "foot on the ground," real-estate shorthand for a property someone keeps in a city but does not live in as a main home. A pied-a-terre tax is an annual surcharge on residential property that is not the owner's primary residence, aimed at absentee owners of high-value homes who use a place's amenity and infrastructure without paying the resident's share.

参照点はニューヨークである。「ピエ・ア・テール（pied-a-terre）」はフランス語で「地に着いた足」を意味し、不動産では、ある都市に所有しているが本宅としては住んでいない物件を指す。ピエ・ア・テール税とは、所有者の本宅ではない住宅に毎年課される付加税であり、ある場所の利便やインフラを使いながら住民としての負担を払わない、高額住宅の不在所有者を対象とする。

In New York the measure was a long-running proposal (a surcharge on non-primary homes valued above $5 million whose owners live outside the city) that, as reported, was enacted in late May 2026 with a mid-2026 effective date. The enactment is very recent and should be confirmed against the New York statute before being cited as settled law; the design logic, not the U.S. detail, is what carries over here.

ニューヨークでは、この案は長く提案され続けてきたもので（市外に住む所有者がもつ、評価額500万ドル超の非本宅への付加税）、報道によれば2026年5月下旬に成立し、2026年なかばに施行とされる。成立はごく最近のことであり、確定した法として引用する前にニューヨーク州法での確認が必要である。ここで引き継がれるのは米国側の細部ではなく、その制度設計の論理である。

The direct Japanese precedent: Atami's Villa Ownership Tax / 直接の先例 ── 熱海市の別荘等所有税

Atami City has taxed second homes since 1976, and it is the closest Japanese analogue to a pied-a-terre tax. (Confirmed, Atami City official site.)

熱海市は1976年（昭和51年）から別荘に課税しており、これは日本でピエ・ア・テール税にもっとも近い例である。（確認済み・熱海市公式サイト）

  • Legal form. A 法定外普通税 (a "non-statutory ordinary local tax"). Under Japan's Local Tax Act a municipality can create a tax outside the national menu, with the Minister of Internal Affairs' approval. Atami did exactly that. This is the mechanism that matters: a small resort town invented its own tax on absentee owners. 法的な形。 法定外普通税である。地方税法のもとで、市町村は総務大臣の同意を得て、国の定める税目の外に独自の税を設けられる。熱海市はまさにそれを行った。重要なのはこの仕組みであり、小さなリゾート都市が不在所有者への独自課税を作り出したという点にある。
  • Who pays. Owners of detached villas and resort condominiums (一戸建別荘・リゾートマンション) who have no resident registration and file no taxes in Atami, that is, precisely the non-resident second-home owner. 誰が払うか。 一戸建別荘やリゾートマンションの所有者のうち、熱海市に住民票がなく、税の申告もしていない者、つまりまさに非居住のセカンドハウス所有者である。
  • Rate. ¥650 per square meter of total floor area, per year, assessed as of January 1. 税率。 延べ床面積1平方メートルにつき年650円、毎年1月1日現在で課税される。
  • Why. To recover the cost of services that absentee owners use but do not fund through residence-based taxes: waste disposal, sewage, water and sewer infrastructure, even fire ladder-trucks and ambulances. 目的。 不在所有者が利用しながら住民税等では負担しないサービスの費用を回収するため。すなわちごみ処理、し尿処理、上下水道の整備、さらには消防のはしご車や救急車までを含む。

This is a pied-a-terre tax in everything but name, enacted by a small Japanese resort municipality and renewed repeatedly (through the Ministry of Internal Affairs) for roughly fifty years.

これは名前こそ違え実質的にピエ・ア・テール税であり、日本の小さなリゾート自治体が制定し、(総務省を通じて) 約五十年にわたり更新を重ねてきたものである。

The modern one: Kyoto's Non-Resident Housing Tax / 現代版 ── 京都市の非居住住宅利活用促進税

Billed as Japan's first modern vacant-home tax, the 非居住住宅利活用促進税 ("non-resident housing utilization promotion tax") was approved by the national government in 2023. It is closer in spirit to the New York measure: a high-demand housing market trying to capture value from non-resident owners and push units back into use. Crucially, it explicitly covers second homes and villas (別荘), not only empty houses, any residence where no one is registered as living.

日本初の現代的な空き家課税とされる非居住住宅利活用促進税は、2023年に国の同意を得た。これはニューヨークの施策に精神的に近い。住宅需要の高い都市が、非居住の所有者から価値を回収し、住戸を再び利用に戻そうとするものである。重要なのは、これが空き家だけでなく別荘やセカンドハウスを明示的に対象に含む点である。すなわち、誰も住民登録していない住宅全般を指す。

  • Rate (reported, pending primary confirmation). A two-tier structure: roughly building value x 0.7% plus land value x 0.15 to 0.6%. 税率（報道ベース・一次資料での確認待ち）。 二段構成で、おおむね家屋の価値 x 0.7%に土地の価値 x 0.15〜0.6%を加える。
  • Exemptions (reported). Very low-value buildings (a phase-in floor), designated traditional machiya (京町家), business-use property, and homes genuinely on the market. 非課税（報道ベース）。 評価額のごく低い家屋（導入時の下限）、指定された京町家、事業用の物件、実際に売却・賃貸の市場に出ている住宅など。
  • Status (reported, in flux). Originally slated for FY2026, now reported delayed to roughly FY2030 for system build-out. Treat the effective date as unsettled until confirmed against the Kyoto City ordinance. 状況（報道ベース・流動的）。 当初は2026年度の予定だったが、システム整備のため2030年度ごろへの延期が報じられている。施行時期は京都市の条例で確認できるまで未確定として扱うこと。

The akiya lever: removing the residential-land tax break / 空き家のてこ ── 住宅用地特例の除外

A national change, not a second-home tax, but the same direction. Japan's standing 固定資産税 (fixed-asset / property tax) gives residential land a large reduction (up to one-sixth of assessed value). Because demolishing a derelict house removes that break, the tax code long rewarded leaving deteriorating houses standing. The 2023 amendment to the Vacant Houses Special Measures Act (Act No. 50 of 2023) lets a municipality strip the residential-land reduction from poorly maintained or "management-deficient" vacant houses, raising the effective tax on under-used residential property by withdrawing a subsidy. (Corroborated by the U.S. Library of Congress Global Legal Monitor; the primary is the Act itself.)

これは第二の住宅への課税ではなく国の制度変更だが、向きは同じである。日本の固定資産税は住宅用地に大きな軽減（評価額の最大六分の一）を与えている。荒れた家を取り壊すとこの軽減が外れるため、税制は長らく、傷んだ家を建てたまま放置することをかえって優遇してきた。2023年の空家等対策特別措置法の改正（令和5年法律第50号）により、市町村は管理の行き届かない「管理不全空き家」から住宅用地の軽減を外せるようになり、補助を取り去ることで、十分に使われていない住宅への実効税率を引き上げる。（米国議会図書館 Global Legal Monitor が裏づけ。一次資料は同法そのもの。）

This is the lever most directly relevant to the island's own akiya cycle and to partners like the Onomichi Akiya Saisei Project.

これは、島自身の空き家の循環や、尾道空き家再生プロジェクトのような提携先に、もっとも直接に関わるてこである。

What already touches Sagishima: the accommodation tax / すでに佐木島に及ぶもの ── 宿泊税

Not a second-home tax, but the one that actually bites today. Hiroshima Prefecture introduced a 宿泊税 (accommodation tax) effective April 1, 2026: ¥200 per person per night for stays of ¥6,000 or more (before tax); stays under ¥6,000 are exempt. (Confirmed, Hiroshima Prefecture official site.) It applies to licensed hotels, ryokan, simple lodging, and registered private lodging (民泊).

これはセカンドハウス税ではないが、今まさに効いている税である。広島県は2026年4月1日から宿泊税を導入した。税抜き1人1泊6,000円以上の宿泊につき200円、6,000円未満は非課税。（確認済み・広島県公式サイト） 対象は、許可を受けた旅館・ホテル・簡易宿所、および届出のある住宅宿泊事業（民泊）である。

The connection to NOT A HOTEL is direct. NOT A HOTEL's model rents out owners' unused nights as lodging through its network; to the extent those nights are sold as accommodation in Hiroshima, they fall under the prefecture's accommodation tax now. An 入湯税 (bathing tax) would also apply wherever there is an onsen. The distinction worth holding: the accommodation tax is the prefecture's and already live; a second-home tax on the villas themselves would be Mihara City's to create, and does not exist.

ノットアホテルとのつながりは直接的である。ノットアホテルのモデルは、オーナーが使わない宿泊日をネットワークを通じて宿泊として提供する。それらの宿泊日が広島県内で宿泊として販売される限り、いま県の宿泊税の対象となる。温泉がある場所では入湯税も加わる。押さえておくべき区別は次の点である。宿泊税は県のものですでに動いているが、ヴィラそのものへのセカンドハウス税は三原市が新設すべきもので、現に存在しない。

Why it matters to the Foundation / 財団にとっての意味

The headline question behind Studio X is how to make the Red Dot School tuition-free. NOT A HOTEL puts the contrast in built form: roughly ¥43.2 billion in gross share sales on the same small island whose community is contracting (see the NOT A HOTEL SETOUCHI page). The question this research answers is narrow and factual: is there precedent for a place to tax that kind of absentee luxury ownership? There is, and the most useful one is Atami's.

スタジオXの背後にある中心的な問いは、レッドドットスクールをどうすれば学費無償にできるか、である。ノットアホテルはその対比を建築という形で示す。縮小しつつある共同体をもつ同じ小さな島の上で、持分の総販売額はおよそ432億円にのぼる（ノットアホテル瀬戸内のページを参照）。この研究が答えるのは、狭く事実に即した問いである。すなわち、ある場所がそうした不在の高級所有に課税する先例はあるか。答えはあり、もっとも有用なのは熱海市の例である。

The Atami case is the worked example: a 法定外普通税 is a real, repeatedly-renewed mechanism by which a small resort municipality unilaterally taxes absentee luxury-property owners to fund local services. A cluster of high-value, mostly-empty villas is exactly the base such a tax targets. Whether Mihara City would or could do anything similar is a separate, political question this page does not answer; the point is only that the precedent that a place can is firmly established and fifty years old.

熱海市の例こそが具体的な手本である。法定外普通税は、小さなリゾート自治体が不在の高級不動産所有者に独自に課税し、地域サービスの財源とする、実在し繰り返し更新されてきた仕組みである。高額でほとんど空いているヴィラの集まりは、まさにそうした税が狙う課税対象にあたる。三原市が同様のことをするか、できるかは、このページが答えない別の政治的な問いである。ここで言えるのは、ある場所がそれをなしうるという先例が、五十年の歴史をもって確立しているという一点だけである。

Open questions / 未解決の問い

  • Confirm the Kyoto schedule and rate against the city ordinance. The official name (非居住住宅利活用促進税) is agreed across sources; the two-tier rate and the FY2030 timing are from press reporting and need the Kyoto City ordinance or a current Ministry of Internal Affairs notice. 京都の施行時期と税率を市の条例で確認する。 正式名称（非居住住宅利活用促進税）は各資料で一致するが、二段の税率と2030年度という時期は報道ベースであり、京都市の条例または総務省の最新の通知での確認が必要である。
  • Confirm the New York enactment. The late-May-2026 passage is reported, not yet verified against the New York statute here. ニューヨークの成立を確認する。 2026年5月下旬の成立は報道ベースで、ここではニューヨーク州法での確認をまだ取っていない。
  • Atami rate currency. Confirm the ¥650/㎡ rate is current as of the latest renewal, and pull the precise revenue figures and use breakdown from the city's published accounts if a funding case is ever built. 熱海の税率の最新性。 650円/㎡が直近の更新時点で現行であることを確認し、資金面の検討を実際に行う場合は、市の公表決算から正確な税収額と使途の内訳を取ること。
  • No primary on whether Mihara has considered any such tax. Not yet traced to a primary; flagged for verification. 三原市がこの種の税を検討した形跡について一次資料なし。 一次資料に未到達。確認待ちとして記録する。

Sources / 出典

Japanese note (rule 12). The Japanese on this page is Claude-drafted and has not had a native review. Recommend a native-speaker pass before any formal or public use.

日本語に関する注記（ルール12）。 このページの日本語はClaudeが起草したもので、ネイティブの確認を経ていない。正式・公開の用途の前に、母語話者による確認を推奨する。