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NOT A HOTEL SETOUCHI / ノットアホテル瀬戸内¶
The three villas on the southwestern cape of Sagishima, with the Seto Inland Sea beyond. 佐木島南西の岬に建つ三棟のヴィラ、その先に瀬戸内海。 Photo / 写真: NOT A HOTEL / BIG (Bjarke Ingels Group), official press materials / 公式プレス素材. Source / 出典: NOT A HOTEL SETOUCHI property page. Used for editorial/documentary purposes with attribution. 出典明示のうえ、報道・記録目的で使用。
A note on scope. This is not a Red Dot School project. It is a separate, very different development on the same island, recorded here because it is now one of the most significant built works on Sagishima and a sharp piece of context for the Foundation's own work. See Recent Decades for the framing.
スコープについて。 これはレッド・ドット・スクールのプロジェクトではありません。同じ島にある、性格のまったく異なる別の開発です。いまや佐木島で最も重要な建築のひとつであり、財団自身の活動を考えるうえで鋭い対照をなすため、ここに記録します。位置づけについては近年を参照してください。
Overview / 概要¶
NOT A HOTEL SETOUCHI is a luxury residential retreat on the southwestern cape of Sagishima, designed by BIG (Bjarke Ingels Group), the firm's first completed buildings in Japan. It comprises three villas and a communal restaurant, sold not as hotel rooms but as fractional second homes under the NOT A HOTEL ownership model. The buildings were completed in November 2025, owner use began April 1, 2026, and the shares are sold out.
NOT A HOTEL SETOUCHI（ノットアホテル瀬戸内）は、佐木島南西の岬に建つ高級住宅型リトリートです。設計はBIG（ビャルケ・インゲルス・グループ）で、同事務所にとって日本国内初の竣工作にあたります。三棟のヴィラと共用のレストランからなり、ホテルの客室としてではなく、NOT A HOTELの所有モデルにもとづく分割所有のセカンドホームとして販売されました。建物は2025年11月に竣工し、オーナーによる利用は2026年4月1日に始まり、持分（シェア）は完売しています。
The contrast with the rest of the island is the reason to record it: on one small, aging island sit a community of roughly six hundred, a school that disassembles vacant houses by hand (the akiya), an asparagus revitalization aimed at elderly residents, and now a helicopter-accessible retreat whose single 1/36 ownership shares sold for ¥400,037,000 each, roughly ¥43.2 billion (on the order of $270–290M USD) in gross share sales across the three villas, all sold out.
これを記録する理由は、島の他の部分との対照にあります。約六百人の高齢化した共同体、空き家を手作業で解体する学校（空き家）、高齢の住民に向けたアスパラガスによる地域再生、そしていまやヘリコプターでも到達できるこのリトリートが、ひとつの小さな島に同居しています。1/36の所有持分は一口あたり¥400,037,000で売れ、三棟のヴィラ全体ではおよそ¥432億（米ドルでおよそ2.7〜2.9億ドル）の総販売額にのぼり、すべて完売しています。
The architecture / 建築¶
- Three villas, named for their views. Each is named for the angle of its outlook over the Seto Inland Sea. Full specifications from the per-villa property pages:
眺望にちなんで名づけられた三棟のヴィラ。 いずれも瀬戸内海への眺めの角度にちなんで名づけられています。各ヴィラの物件ページにもとづく詳細仕様は次のとおりです。
| 360 | 270 | 180 | |
|---|---|---|---|
| Total area (incl. terrace) 総面積（テラス含む） |
785.53 ㎡ (8,453.43 sq ft) | 745.97 ㎡ (8,030.96 sq ft) | 707.61 ㎡ (7,618.68 sq ft) |
| Bedrooms / baths 寝室／浴室 |
4 BR / 3 bath 寝室4／浴室3 |
4 BR / 3 bath 寝室4／浴室3 |
4 BR / 3 bath 寝室4／浴室3 |
| Max. occupancy 最大収容人数 |
10 | 10 | 8 |
| Private sauna プライベートサウナ |
Yes / あり | Yes / あり | Yes / あり |
| Pet-friendly ペット可 |
No / 不可 | No / 不可 | No / 不可 |
| Courtyard feature 中庭の特徴 |
Bonfire space 焚き火スペース |
Pool プール |
Japanese garden 日本庭園 |
- Concept. BIG drew on "the angles of traditional Japanese architecture and the rhythms of the local landscape."
コンセプト。 BIGは「日本の伝統建築の角度と、地域の風景のリズム」に着想を得たとしています。 - Materials and systems. Rammed-earth walls that act as structural elements; a sliding glass facade evoking shoji screens; and solar panels shaped to resemble traditional tile roofs, integrating power generation into a vernacular roofline.
素材と仕組み。 構造体として働く版築（はんちく）の壁、障子を思わせるスライド式のガラス・ファサード、そして伝統的な瓦屋根に似せた形状の太陽光パネルにより、発電を在来の屋根の意匠に統合しています。
Ownership, access, operation / 所有と利用¶
- Model. NOT A HOTEL sells fractional ownership rather than nightly rooms. A SETOUCHI share is 1/36 of a villa (36 shares per villa), priced at ¥400,037,000 per share (the property page shows ~$2,505,000 USD), carrying 30 nights per year; in the NOT A HOTEL network, nights can be exchanged for stays at other properties. All shares are sold out.
仕組み。 NOT A HOTELは一泊単位の客室ではなく分割所有を販売します。SETOUCHIの一口はヴィラの1/36（一棟あたり36口）で、価格は一口¥400,037,000（物件ページの表示で約250.5万米ドル）、年間30泊の利用権がともないます。NOT A HOTELのネットワーク内では、宿泊日を他物件での滞在と交換できます。持分はすべて完売しています。 - Ongoing cost. Annual management fee of ¥554,400 (incl. tax) per share.
継続費用。 一口あたり年間¥554,400（税込）の管理費。 - Transfer. Membership may be transferred after three years from the acquisition date, subject to NOT A HOTEL approval.
譲渡。 会員資格は取得日から3年経過後、NOT A HOTELの承認を条件に譲渡できます。 - Access. Reached by high-speed boat (~13 minutes from Mihara Port) or ferry (~17 minutes from Sunami Port), and, for owners, by speedboat or helicopter (see Ports and Landing).
アクセス。 高速船（三原港から約13分）またはフェリー（須波港から約17分）で到達でき、オーナーはスピードボートやヘリコプターも利用できます（港と上陸地点を参照）。
Price breakdown / 価格内訳¶
All three villas were sold as 36 shares each at ¥400,037,000 per share. Figures below are gross share-sale value at face price, not net revenue or profit (they exclude land, construction, BIG's fees, marketing, and NOT A HOTEL's own margin).
三棟のヴィラはいずれも36口ずつ、一口¥400,037,000で販売されました。以下の数値は額面での総販売額であり、純収益や利益ではありません（土地・建設費、BIGへの報酬、マーケティング費用、NOT A HOTEL自身の利幅は含みません）。
| Shares 口数 |
Price per share 一口価格 |
Gross per villa ヴィラ別総額 |
|
|---|---|---|---|
| Villa 360 | 36 | ¥400,037,000 | ¥14,401,332,000 |
| Villa 270 | 36 | ¥400,037,000 | ¥14,401,332,000 |
| Villa 180 | 36 | ¥400,037,000 | ¥14,401,332,000 |
| Total / 合計 | 108 | ¥43,203,996,000 |
At roughly ¥150–160/USD this is on the order of $270–290M USD in gross share sales. The USD figure is FX-sensitive; pin a date and rate before citing it formally.
1ドル＝約150〜160円で換算すると、総販売額はおよそ2.7〜2.9億米ドル規模になります。ドル建ての数値は為替に左右されるため、正式に引用する際は基準日とレートを明示してください。
Annual management fees / 年間管理費¶
Each share also carries a recurring management fee of ¥554,400/year (incl. tax). Aggregated across all sold shares, the annual fee income looks like this:
各口には、年間¥554,400（税込）の管理費も継続的にかかります。販売済みの全口数で合計すると、年間の管理費収入は次のようになります。
| Shares 口数 |
Fee per share/yr 一口あたり年額 |
Annual total 年間合計 |
|
|---|---|---|---|
| Per villa / ヴィラ一棟 | 36 | ¥554,400 | ¥19,958,400 |
| All three villas / 三棟合計 | 108 | ¥554,400 | ¥59,875,200 |
So the development generates roughly ¥59.9 million/year (on the order of $375–400K USD/yr at ¥150–160/USD) in management fees alone, recurring and separate from the one-time share sales above. The ¥554,400 fee is stated on the master property page; the per-villa pages do not list pricing, so uniform application across all three villas is a reasonable inference rather than a per-villa primary confirmation.
つまりこの開発は、管理費だけで年間およそ¥5,990万（1ドル＝150〜160円で米ドル換算37.5〜40万ドル/年程度）を、一度きりの持分販売とは別に継続的に生み出します。¥554,400という金額はマスターの物件ページに記載されたもので、各ヴィラの個別ページには価格が載っていないため、三棟すべてに同額が適用されるという前提は、各棟ごとの一次確認ではなく合理的な推定です。
Estimated development cost / 開発費の推定（外部試算）¶
Not disclosed. NOT A HOTEL and BIG have not published a construction or total-project cost. The figures below are an external, order-of-magnitude estimate derived from the villas' floor area and Japanese luxury-construction benchmarks, not a confirmed or primary number. Read it as "single-digit to low-double-digit billions of yen," and confirm against a primary disclosure or a quantity surveyor before relying on it.
非公開。 NOT A HOTELとBIGは、建設費や総事業費を公表していません。以下の数値は、ヴィラの床面積と日本の高級建築の相場にもとづく外部からの概算（桁数レベルの試算）であり、確認済みの一次的な数値ではありません。「数十億円から百数十億円規模」として読み、依拠する前に一次資料での開示や積算士による確認を取ってください。
Anchored on two reported facts: a ~30,000 ㎡ site and a build of under two years (architecture press; confirm against primary). Built floor area across the three villas is ~2,239 ㎡; with the communal restaurant and back-of-house, call it ~2,500 to 2,900 ㎡. Several factors push the per-area cost to the top of the Japanese luxury band or beyond: BIG's bespoke curved-roof geometry, rammed-earth structural walls, custom roof-tile-shaped solar, remote-island logistics (materials and labor barged in), terrain carved into the cape, and pools, saunas, helicopter and marine access.
報じられた二つの事実を起点にしています。すなわち約30,000㎡の敷地と、2年未満での建設（建築系メディアによる。一次資料で要確認）です。三棟のヴィラの延床面積は約2,239㎡で、共用のレストランとバックヤードを含めると約2,500〜2,900㎡と見込めます。いくつかの要因が、面積あたりの単価を日本の高級建築の上限かそれ以上へと押し上げます。すなわち、BIGによる特注の曲面屋根の幾何学、版築による構造壁、瓦屋根を模した特注の太陽光パネル、離島ゆえの物流（資材と人手を船で運び込む）、岬を削り出した地形、そしてプール、サウナ、ヘリコプターと海路によるアクセスです。
| Component 項目 |
Rough range 概算レンジ |
|---|---|
| Building construction (~2,500–2,900 ㎡ at ¥1.5–3.0M/㎡) 建物の建設（約2,500〜2,900㎡、㎡あたり¥150万〜300万） |
¥4–8.5B ¥40〜85億 |
| Site / infrastructure (30,000 ㎡ cape; roads, terracing, marine + helicopter access, utilities) 敷地・インフラ（30,000㎡の岬、道路、造成、海路＋ヘリコプターのアクセス、ライフライン） |
¥1–3B ¥10〜30億 |
| Design / engineering fees (BIG + local AE + interiors) 設計・エンジニアリング報酬（BIG＋現地設計監理＋内装） |
¥0.5–1.2B ¥5〜12億 |
| Land (rural island parcel, low value vs. urban) 土地（離島の地方区画、都市部に比べ低評価） |
¥0.1–0.5B ¥1〜5億 |
| FF&E, soft costs, marketing, developer overhead 什器・備品、ソフトコスト、マーケティング、デベロッパー経費 |
¥1–3B ¥10〜30億 |
| All-in total (estimated) 総額（推定） |
~¥7–15B 約¥70〜150億 |
Central estimate: roughly ¥10 billion, on the order of $60–70M USD.
中央値の推定：およそ¥100億、米ドルで6,000〜7,000万ドル規模。
The margin is the takeaway. Against the ~¥43.2 billion in gross share sales, even the top of this cost range (~¥15B) implies gross proceeds of about 3× development cost; the central estimate implies closer to 4×. NOT A HOTEL pre-sells the fractional shares and uses buyer capital to fund construction, so the spread covers brand, operations setup, and financing, and still leaves a very large profit margin. The exact margin is unknown, but at this order of magnitude it is unambiguously substantial. This is the number that sharpens the contrast the rest of this page draws with the island around it.
要点は利幅にあります。 およそ¥432億の総販売額に対して、このコストレンジの上限（約¥150億）をとっても、総収入は開発費のおよそ3倍にあたり、中央値の推定では4倍に近づきます。NOT A HOTELは分割持分を先行販売し、買い手の資金で建設をまかなうため、この差額がブランド、運営の立ち上げ、資金調達を吸収してもなお、きわめて大きな利益幅が残ります。正確な利幅は不明ですが、この桁数であれば、相当な規模であることは疑いようがありません。これこそが、このページの他の部分が周囲の島とのあいだに描く対比を、いっそう際立たせる数字です。
Confidence: low. This is a derived estimate, not a sourced figure. 確度：低。これは出典のある数値ではなく、導出した推定です。
Why it matters to the island / 島にとっての意味¶
NOT A HOTEL brings global architectural attention (BIG's first Japanese work), high-end tourism, and significant outside capital to an island the rest of which is contracting. It raises, in built form, the questions the Foundation's Theory of Change frames as integration-versus-extraction: who an arrival is for, and whether outside investment deepens island life or runs parallel to it. The juxtaposition with the Foundation's patient, small-scale, community-rooted work is worth holding honestly rather than resolving prematurely.
NOT A HOTELは、世界的な建築の注目（BIGの日本初作品）、ハイエンドな観光、そして相当額の外部資本を、他の部分は縮小しつつある島にもたらします。それは財団の変革理論が「統合か収奪か」として枠づける問いを、建築という形で提起します。すなわち、ある到来が誰のためのものか、そして外部からの投資が島の暮らしを深めるのか、それとも並行して走るだけなのか、という問いです。財団の忍耐強く、小規模で、共同体に根ざした活動との対比は、性急に解消するのではなく、誠実に抱えておくに値します。
This development is also what prompted a research note on whether a place can tax that kind of absentee luxury ownership: see Second-Home Tax Precedents on the Foundation wiki (Atami's fifty-year-old villa tax, Kyoto's non-resident housing tax, and the Hiroshima accommodation tax that already applies to lodging here).
この開発は、ある場所がこうした不在の高級所有に課税できるかを調べる研究ノートのきっかけにもなりました。財団ウィキのセカンドハウス課税の先例を参照してください（熱海市の五十年来の別荘税、京都市の非居住住宅課税、そしてこの地の宿泊にすでに適用される広島県の宿泊税）。
Open questions / 未解決の問い¶
- The villas' relationship to the island community (employment, local sourcing, public access to the cape, infrastructure load) is not yet documented here.
ヴィラと島の共同体との関係（雇用、地元調達、岬への一般のアクセス、インフラへの負荷）は、まだここに記録されていません。 - Exact total project scale, the restaurant's operation, and any environmental commitments need primary confirmation.
プロジェクト全体の正確な規模、レストランの運営、環境面での取り組みは、一次資料での確認が必要です。
- ~~The reported ¥400,040,000 per 1/36 share should be confirmed against NOT A HOTEL's current listing.~~ Confirmed (2026-06-02): ¥400,037,000 per 1/36 share, per the NOT A HOTEL property page. (An earlier secondary figure of ¥389,040,000 from March 2025 likely reflects a pre-completion price; not cited here.) The individual villa pages (/setouchi/360, /270, /180) are JavaScript-rendered and could not be machine-fetched; the master property page is the citation of record.
確認済み（2026-06-02）： NOT A HOTELの物件ページにより、1/36の一口は¥400,037,000。（2025年3月時点の二次情報¥389,040,000は竣工前の価格と思われ、ここでは採用しません。）各ヴィラの個別ページ（/setouchi/360・/270・/180）はJavaScriptで描画されるため機械的に取得できず、マスターの物件ページを典拠とします。
Sources / 出典¶
- Primary / 一次資料: NOT A HOTEL SETOUCHI property page (ownership model, access, completion/owner-use dates; share price ¥400,037,000, 36 shares/villa, 30 nights/yr, ¥554,400/yr management fee, three-year transfer rule, sold-out status; confirmed 2026-06-02); the per-villa pages 360, 270, 180 (full specifications: area, bedrooms/baths, occupancy, sauna, pet policy, courtyard feature; confirmed 2026-06-02; these pages do not carry price or fee figures / これらのページには価格や費用の数値は記載されていません); and press release pressrelease-en-014 (BIG; three villas + restaurant; southwestern cape; opened 2026-04-01).
- Secondary (architecture press, for cross-check) / 二次資料（建築系メディア、相互確認用）: designboom, dezeen, urdesignmag, e-architect coverage of "NOT A HOTEL Setouchi." Trace specific claims to the NOT A HOTEL primary pages. 個別の記述はNOT A HOTELの一次ページまでたどってください。 See bibliography.